As nossas fontes
- Observatoire de l'Habitat e STATEC (Le Logement en chiffres n.º 20, setembro de 2026) — preços das escrituras notariais, a referência oficial. Os níveis por zona dizem respeito às vendas de julho de 2025 a junho de 2026.
- atHome.lu — preços e rendas anunciados no T3 2026, publicados a 1 de outubro.
- Immotop.lu — preços anunciados no T3 2026 (publicados a 9 de outubro) e cotações por município de setembro de 2026.
As divisões regionais variam ligeiramente de uma fonte para outra; seguimos a do Observatoire.
1. O mercado nacional, por tipo de imóvel
🏠 Apartamentos existentes
Preço médio notarial: 7 795 €/m² no T2 2026, mais 1,3 % no trimestre, mas menos 2,2 % num ano.
A qualidade constante (índice STATEC), a descida anual é de apenas 0,6 %: o segmento está estabilizado desde o início de 2024.
Nos anúncios, a atHome regista 7 910 €/m² no T3 (+1,4 % no trimestre).
A atividade voltou ao nível anterior à crise: 1 049 vendas no T2, ligeiramente acima da média de 2017-2021.
🏗️ Apartamentos novos (VEFA, compra em planta)
Preço médio notarial: 9 809 €/m² no T2 2026, -6,7 % num ano — em parte porque foram vendidas áreas maiores.
Nos anúncios, a correção acelera: 9 160 €/m² no T3, ou seja -10,5 % num ano (atHome).
O volume continua a ser o verdadeiro problema: 225 vendas no T2, quase 68 % abaixo da média anterior à crise.
🏡 Moradias existentes
O índice STATEC recua 0,5 % no trimestre e 3,7 % num ano. O preço médio de uma moradia vendida é de 945 274 € (mediana: 870 000 €).
Nos anúncios: 6 002 €/m² no T3 (-1,2 % num ano, atHome).
709 moradias vendidas no T2 — ainda cerca de 22 % abaixo da média anterior à crise.
A nossa leitura: o existente encontrou o seu patamar, o novo continua a corrigir. Segundo Julien Licheron (LISER), as descidas de preço em certos projetos reduzem a diferença face ao existente e poderão tornar a VEFA progressivamente mais atrativa.
2. O mercado por região e por tipo de imóvel
Níveis de preço e evolução num ano (escrituras notariais, julho de 2025 – junho de 2026)
| Zona | Apart. existente | Apart. VEFA | Moradia (mediana) |
|---|---|---|---|
| Cantão do Luxemburgo | 9 811 €/m² +0,5 % | 11 795 €/m² +1,6 % | 1 300 000 € +5,7 % |
| Capellen-Mersch | 7 376 €/m² −2,4 % | 8 697 €/m² +0,9 % | 1 005 000 € −1,3 % |
| Cantão de Esch-sur-Alzette | 6 835 €/m² −0,5 % | 8 707 €/m² +1,6 % | 740 000 € −6,3 % |
| Leste | 6 833 €/m² +0,4 % | 8 448 €/m² −1,5 % | 842 500 € −2,9 % |
| Norte | 6 079 €/m² +0,3 % | 7 735 €/m² +2,3 % | 686 000 € −7,1 % |
| País | 7 712 €/m² −1,1 % | 9 839 €/m² −1,9 % | 870 000 € −4,7 % |
Evolução: comparação com as vendas de julho de 2024 – junho de 2025 (Le Logement en chiffres n.º 18), cálculo Promovillas. Trata-se de médias e medianas brutas, sensíveis à composição dos imóveis vendidos, sobretudo nas moradias e nas zonas com poucas vendas. Leste = cantões de Echternach, Grevenmacher e Remich. Norte = Clervaux, Diekirch, Redange, Vianden e Wiltz. Para as moradias, o Observatoire não publica preço por m² (dados cadastrais insuficientes): indicamos o preço mediano por moradia. A linha «País» é uma média de 12 meses (julho de 2025 – junho de 2026), pelo que difere ligeiramente das médias do T2 2026 indicadas na parte 1.
Tendências recentes (preços anunciados, atHome, T3 2026 num ano)
| Região | Apart. existente | Apart. novo | Moradia existente |
|---|---|---|---|
| Centro | -2,8 % | -11,7 % | n.d. |
| Sul | +0,4 % | -7,6 % | -1,3 % |
| Oeste | -2,2 % | +1,9 % | +0,1 % |
| Leste | n.d. | dados insuficientes | +10,3 % |
| Norte | +8,6 % | -9,9 % | +5,1 % |
n.d.: não divulgado pela atHome. As regiões da atHome não coincidem exatamente com as zonas do Observatoire (nomeadamente o Oeste e Capellen-Mersch).
🏙️ Centro — cantão do Luxemburgo
O mercado mais caro: 9 811 €/m² no existente, 11 795 €/m² em VEFA, 1,3 M€ para uma moradia mediana. Num ano, os preços notariais mantêm-se estáveis ou sobem (existente +0,5 %, VEFA +1,6 %, moradia mediana +5,7 %): a correção vê-se sobretudo nos preços pedidos.
É também aqui que a correção é mais forte nos anúncios: -11,7 % num ano no novo, -2,8 % no existente.
Na cidade do Luxemburgo, os preços pedidos situam-se em 10 949 €/m² (-8,2 % num ano), com grandes diferenças: de 8 877 €/m² em Cents a 12 529 €/m² em Belair.
Conselho Promovillas: o Centro corrige mais porque partiu do nível mais alto. O preço de lançamento é decisivo: um imóvel sobrevalorizado fica aqui mais tempo no mercado do que noutros lugares.
🌳 Sul — cantão de Esch-sur-Alzette
Com o Leste, o existente mais acessível do país depois do Norte (6 835 €/m²), mas uma VEFA ao nível de Capellen-Mersch (8 707 €/m²). Num ano: existente −0,5 %, VEFA +1,6 %, moradia mediana −6,3 %.
Nos anúncios, o existente está estável (+0,4 %), o novo corrige (-7,6 %), as moradias recuam ligeiramente (-1,3 %).
Conselho Promovillas: preços estáveis e rendas em forte subida — é a região onde o rendimento locativo mais progride (ver parte 3).
🏡 Oeste e Centro-Norte — Capellen-Mersch
Segunda zona mais cara no existente (7 376 €/m²) e nas moradias (mais de 1 M€ para uma moradia mediana); em VEFA, ao nível do cantão de Esch (8 697 €/m²). Num ano: existente −2,4 %, a maior descida do país neste segmento, VEFA +0,9 %, moradia mediana −1,3 %.
Na região Oeste da atHome, a única onde os preços anunciados do novo sobem (+1,9 %); o existente recua 2,2 %, as moradias estão estáveis.
Conselho Promovillas: continua a ser o melhor compromisso para as famílias que querem espaço a menos de 30 minutos da capital.
🌄 Leste — Echternach, Grevenmacher, Remich
Apartamentos existentes ao nível do Sul (6 833 €/m²), mas moradias claramente mais caras (mediana de 842 500 €, contra 740 000 € no cantão de Esch). Num ano: existente +0,4 %, VEFA −1,5 %, moradia mediana −2,9 %.
Os preços anunciados das moradias existentes subiram 10,3 % num ano.
Conselho Promovillas: um mercado de moradias com carácter, onde os vendedores estão hoje em posição de força. Para os apartamentos novos, o mercado é demasiado pequeno para mostrar uma tendência.
🌲 Norte — Diekirch, Wiltz, Clervaux, Redange, Vianden
Os preços mais baixos do país em todos os segmentos: 6 079 €/m² no existente, 686 000 € para uma moradia mediana. Num ano: existente +0,3 %, VEFA +2,3 %, moradia mediana −7,1 %.
A inversão do semestre: o existente sobe nos anúncios (+8,6 % nos apartamentos, +5,1 % nas moradias), enquanto o novo corrige fortemente (-9,9 %).
Conselho Promovillas: a região mais afetada na primavera atrai agora os compradores que procuram preços acessíveis. Os imóveis existentes bem localizados (Ettelbruck, Diekirch) são os primeiros a beneficiar.
3. O mercado de arrendamento: por região e por cidade
A nível nacional
As rendas anunciadas dos apartamentos sobem 5,8 % num ano no T2 2026, mais do dobro da inflação (2,4 %).
Pelo contrário, as rendas dos contratos em curso sobem apenas 1,3 %: aumenta a diferença entre os inquilinos instalados e os que procuram casa.
No T3, um apartamento arrenda-se em média por 1 960 € por mês (+3,8 % num ano), uma moradia por 3 431 € (+6,1 %) (atHome).
No entanto, a oferta aumenta: +28 % de anúncios de apartamentos para arrendar num ano. A procura que já não consegue comprar vira-se para o arrendamento.
Por região
| Região | Renda anunciada (set. 2026) | Apartamentos: evolução num ano (atHome T3) |
|---|---|---|
| Centro | 34,92 €/m² | +3,5 % |
| Sul | 27,04 €/m² | +11,6 % |
| Oeste | 23,68 €/m² | +10,5 % |
| Leste | 23,20 €/m² | +6,6 % |
| Norte | 19,34 €/m² | +4,8 % |
Rendas: Immotop, todos os imóveis, €/m²/mês (Oeste: agosto de 2026). O Centro da Immotop inclui o cantão de Mersch (25,64 €/m²), o Oeste os cantões de Capellen e Redange.
Nas principais cidades (Immotop, setembro de 2026; Sul: agosto de 2026)
| Cidade | Renda | Preço pedido | Rendimento bruto indicativo* |
|---|---|---|---|
| Cidade do Luxemburgo | 36,30 €/m² | 10 949 €/m² | ≈ 4,0 % |
| Strassen | 32,81 €/m² | 10 020 €/m² | ≈ 3,9 % |
| Bertrange | 30,44 €/m² | 10 332 €/m² | ≈ 3,5 % |
| Esch-sur-Alzette | 28,59 €/m² | 7 156 €/m² | ≈ 4,8 % |
| Differdange | 29,05 €/m² | 6 360 €/m² | ≈ 5,5 % |
| Dudelange | 25,59 €/m² | 6 620 €/m² | ≈ 4,6 % |
| Ettelbruck | 21,82 €/m² | 6 009 €/m² | ≈ 4,4 % |
| Diekirch | 21,63 €/m² | 8 175 €/m² | ≈ 3,2 % |
*Renda anual ÷ preço pedido, antes de encargos, custos e impostos. Apenas uma ordem de grandeza: os anúncios de arrendamento sobrerrepresentam as pequenas áreas, mais caras por m².
Na cidade do Luxemburgo, as rendas mais altas encontram-se em Gasperich-Cloche d'Or (41,77 €/m²), as mais baixas em Dommeldange (30,51 €/m²).
No Sul, as rendas sobem fortemente num ano: +13,8 % em Differdange, +15,2 % em Dudelange.
Conselho Promovillas: para um investidor, o Sul oferece hoje o melhor equilíbrio entre rendimento e investimento de entrada. Para um senhorio na cidade do Luxemburgo, a procura continua forte, mas o rendimento é limitado pelo preço de compra.
4. O que os números não dizem — a nossa análise no terreno
As estatísticas mostram um mercado que estabiliza. No terreno, vemos sobretudo um mercado que seleciona.
Os imóveis existentes corretamente avaliados vendem-se em prazos normais. Os que continuam com preços de 2021-2022 ficam parados e acabam por se vender abaixo do que teriam obtido com uma boa avaliação inicial.
No novo, os promotores ajustam os preços ou as condições: é o momento de negociar.
No arrendamento, a pressão aumenta. Para um senhorio, isso significa mais candidatos por imóvel — e, portanto, a importância de uma seleção rigorosa das candidaturas.
O pacote governamental «Booster fir de Wunnengsbau», anunciado a 16 de julho, visa relançar a construção e o investimento para arrendamento; os seus efeitos ainda não são visíveis nos dados. Como resume Julien Licheron, a crise conjuntural atenua-se, mas a crise estrutural da habitação mantém-se.
Conclusão
Seis meses depois da nossa análise do T1, o mercado luxemburguês avança a várias velocidades: o existente estabilizou, o novo continua a corrigir, as rendas aceleram em todo o lado. E as diferenças entre regiões e entre tipos de imóvel nunca foram tão marcadas.
Uma média nacional já não chega para fixar um preço. É preciso raciocinar por município, por tipo de imóvel e por segmento — é o que a Promovillas faz pelos seus clientes há mais de 30 anos.
Tem um projeto de venda, compra, arrendamento ou investimento? Contacte-nos para uma avaliação confidencial e personalizada.
Fontes: Observatoire de l'Habitat e STATEC, Le Logement en chiffres n.º 20 (setembro de 2026) e páginas «Prix de vente» e «Prix de location» (atualizadas a 24/09/2026) · atHome.lu, T3 2026 (publicado a 1 de outubro de 2026) · Immotop.lu, T3 2026 (publicado a 9 de outubro de 2026) e cotações regionais e por município (agosto-setembro de 2026)