Nos sources
- Observatoire de l'Habitat et STATEC (Le Logement en chiffres n°20, septembre 2026) — prix issus des actes notariés, la référence officielle. Les niveaux par zone portent sur les ventes de juillet 2025 à juin 2026.
- atHome.lu — prix et loyers annoncés au T3 2026, publiés le 1er octobre.
- Immotop.lu — prix annoncés au T3 2026 (publiés le 9 octobre) et cotations communales de septembre 2026.
Les découpages régionaux varient légèrement d'une source à l'autre ; nous suivons celui de l'Observatoire.
1. Le marché national, par type de bien
🏠 Appartements existants
Prix moyen notarié : 7 795 €/m² au T2 2026, en hausse de 1,3 % sur le trimestre mais en baisse de 2,2 % sur un an.
À qualité constante (indice STATEC), la baisse annuelle n'est que de 0,6 % : le segment est stabilisé depuis début 2024.
Côté annonces, atHome mesure 7 910 €/m² au T3 (+1,4 % sur le trimestre).
L'activité a retrouvé son niveau d'avant-crise : 1 049 ventes au T2, légèrement au-dessus de la moyenne 2017-2021.
🏗️ Appartements neufs (VEFA)
Prix moyen notarié : 9 809 €/m² au T2 2026, -6,7 % sur un an — baisse en partie due à des surfaces vendues plus grandes.
Côté annonces, la correction s'accélère : 9 160 €/m² au T3, soit -10,5 % sur un an (atHome).
Le volume reste le vrai problème : 225 ventes au T2, près de 68 % sous la moyenne d'avant-crise.
🏡 Maisons existantes
L'indice STATEC recule de 0,5 % sur le trimestre et de 3,7 % sur un an. Le prix moyen d'une maison vendue s'établit à 945 274 € (médiane : 870 000 €).
Côté annonces : 6 002 €/m² au T3 (-1,2 % sur un an, atHome).
709 maisons vendues au T2 — encore environ 22 % sous la moyenne d'avant-crise.
Notre lecture : l'existant a trouvé son plancher, le neuf poursuit sa correction. Selon Julien Licheron (LISER), les baisses de prix sur certains projets réduisent l'écart avec l'existant et pourraient progressivement rendre la VEFA plus attractive.
2. Le marché par région et par type de bien
Niveaux de prix et évolution sur un an (actes notariés, juillet 2025 – juin 2026)
| Zone | Appart. existant | Appart. VEFA | Maison (médiane) |
|---|---|---|---|
| Canton de Luxembourg | 9 811 €/m² +0,5 % | 11 795 €/m² +1,6 % | 1 300 000 € +5,7 % |
| Capellen-Mersch | 7 376 €/m² −2,4 % | 8 697 €/m² +0,9 % | 1 005 000 € −1,3 % |
| Canton d'Esch-sur-Alzette | 6 835 €/m² −0,5 % | 8 707 €/m² +1,6 % | 740 000 € −6,3 % |
| Est | 6 833 €/m² +0,4 % | 8 448 €/m² −1,5 % | 842 500 € −2,9 % |
| Nord | 6 079 €/m² +0,3 % | 7 735 €/m² +2,3 % | 686 000 € −7,1 % |
| Pays | 7 712 €/m² −1,1 % | 9 839 €/m² −1,9 % | 870 000 € −4,7 % |
Évolution : comparaison avec les ventes de juillet 2024 – juin 2025 (Le Logement en chiffres n°18), calcul Promovillas. Il s'agit de moyennes et de médianes brutes, sensibles à la composition des biens vendus, surtout pour les maisons et dans les zones où les ventes sont peu nombreuses. Est = cantons d'Echternach, Grevenmacher et Remich. Nord = Clervaux, Diekirch, Redange, Vianden et Wiltz. Pour les maisons, l'Observatoire ne publie pas de prix au m² (données cadastrales insuffisantes) : nous donnons le prix médian par maison. La ligne « Pays » est une moyenne sur 12 mois (juillet 2025 – juin 2026) : elle diffère donc légèrement des moyennes du seul T2 2026 données en partie 1.
Tendances récentes (prix annoncés, atHome, T3 2026 sur un an)
| Région | Appart. ancien | Appart. neuf | Maison ancienne |
|---|---|---|---|
| Centre | -2,8 % | -11,7 % | n.c. |
| Sud | +0,4 % | -7,6 % | -1,3 % |
| Ouest | -2,2 % | +1,9 % | +0,1 % |
| Est | n.c. | données insuffisantes | +10,3 % |
| Nord | +8,6 % | -9,9 % | +5,1 % |
n.c. : non communiqué par atHome. Les régions d'atHome ne recouvrent pas exactement les zones de l'Observatoire (notamment l'Ouest et Capellen-Mersch).
🏙️ Centre — canton de Luxembourg
Le marché le plus cher : 9 811 €/m² dans l'existant, 11 795 €/m² en VEFA, 1,3 M€ pour une maison médiane. Sur un an, les prix notariés restent stables ou progressent (existant +0,5 %, VEFA +1,6 %, maison médiane +5,7 %) : la correction se lit surtout dans les prix demandés.
C'est aussi là que la correction est la plus forte dans les annonces : -11,7 % sur un an pour le neuf, -2,8 % pour l'ancien.
À Luxembourg-Ville, les prix demandés s'établissent à 10 949 €/m² (-8,2 % sur un an), avec de forts écarts : de 8 877 €/m² à Cents à 12 529 €/m² à Belair.
Conseil Promovillas : le Centre corrige le plus parce qu'il partait du plus haut. Le prix de lancement est décisif : un bien surévalué y stagne plus longtemps qu'ailleurs.
🌳 Sud — canton d'Esch-sur-Alzette
Avec l'Est, l'existant le plus accessible du pays après le Nord (6 835 €/m²), mais une VEFA au niveau de Capellen-Mersch (8 707 €/m²). Sur un an : existant −0,5 %, VEFA +1,6 %, maison médiane −6,3 %.
Dans les annonces, l'ancien est stable (+0,4 %), le neuf corrige (-7,6 %), les maisons reculent légèrement (-1,3 %).
Conseil Promovillas : prix stables et loyers en forte hausse — c'est la région où le rendement locatif progresse le plus (voir partie 3).
🏡 Ouest et Centre-Nord — Capellen-Mersch
Deuxième zone la plus chère dans l'existant (7 376 €/m²) et pour les maisons (plus d'1 M€ pour une maison médiane) ; en VEFA, au niveau du canton d'Esch (8 697 €/m²). Sur un an : existant −2,4 %, la plus forte baisse du pays sur ce segment, VEFA +0,9 %, maison médiane −1,3 %.
Dans les annonces de l'Ouest (atHome), seule région où les prix du neuf progressent (+1,9 %) ; l'ancien recule de 2,2 %, les maisons sont stables.
Conseil Promovillas : toujours le meilleur compromis pour les familles qui veulent de l'espace à moins de 30 minutes de la capitale.
🌄 Est — Echternach, Grevenmacher, Remich
Appartements existants au niveau du Sud (6 833 €/m²), mais des maisons nettement plus chères (842 500 € de médiane, contre 740 000 € dans le canton d'Esch). Sur un an : existant +0,4 %, VEFA −1,5 %, maison médiane −2,9 %.
Les prix annoncés des maisons anciennes y bondissent de 10,3 % sur un an.
Conseil Promovillas : un marché de maisons de caractère où les vendeurs sont aujourd'hui en position de force. Pour les appartements neufs, le marché est trop étroit pour dégager une tendance.
🌲 Nord — Diekirch, Wiltz, Clervaux, Redange, Vianden
Les prix les plus bas du pays sur tous les segments : 6 079 €/m² dans l'existant, 686 000 € pour une maison médiane. Sur un an : existant +0,3 %, VEFA +2,3 %, maison médiane −7,1 %.
Le retournement du semestre : l'ancien progresse dans les annonces (+8,6 % pour les appartements, +5,1 % pour les maisons), tandis que le neuf corrige fortement (-9,9 %).
Conseil Promovillas : région la plus touchée au printemps, le Nord attire désormais les acheteurs qui cherchent des prix accessibles. Les biens anciens bien placés (Ettelbruck, Diekirch) en profitent en premier.
3. Le marché locatif : par région et par ville
Au niveau national
Les loyers annoncés des appartements progressent de 5,8 % sur un an au T2 2026, plus du double de l'inflation (2,4 %).
À l'inverse, les loyers des baux en cours n'augmentent que de 1,3 % : l'écart se creuse entre les locataires installés et ceux qui cherchent.
Au T3, un appartement se loue en moyenne 1 960 € par mois (+3,8 % sur un an), une maison 3 431 € (+6,1 %) (atHome).
Pourtant, l'offre augmente : +28 % d'annonces d'appartements à louer en un an. La demande qui n'accède plus à la propriété se reporte sur la location.
Par région
| Région | Loyer annoncé (sept. 2026) | Appartements : évolution sur un an (atHome T3) |
|---|---|---|
| Centre | 34,92 €/m² | +3,5 % |
| Sud | 27,04 €/m² | +11,6 % |
| Ouest | 23,68 €/m² | +10,5 % |
| Est | 23,20 €/m² | +6,6 % |
| Nord | 19,34 €/m² | +4,8 % |
Loyers : Immotop, tous logements, €/m²/mois (Ouest : août 2026). Le Centre d'Immotop inclut le canton de Mersch (25,64 €/m²), l'Ouest les cantons de Capellen et Redange.
Dans les principales villes (Immotop, septembre 2026 ; Sud : août 2026)
| Ville | Loyer | Prix demandé | Rendement brut indicatif* |
|---|---|---|---|
| Luxembourg-Ville | 36,30 €/m² | 10 949 €/m² | ≈ 4,0 % |
| Strassen | 32,81 €/m² | 10 020 €/m² | ≈ 3,9 % |
| Bertrange | 30,44 €/m² | 10 332 €/m² | ≈ 3,5 % |
| Esch-sur-Alzette | 28,59 €/m² | 7 156 €/m² | ≈ 4,8 % |
| Differdange | 29,05 €/m² | 6 360 €/m² | ≈ 5,5 % |
| Dudelange | 25,59 €/m² | 6 620 €/m² | ≈ 4,6 % |
| Ettelbruck | 21,82 €/m² | 6 009 €/m² | ≈ 4,4 % |
| Diekirch | 21,63 €/m² | 8 175 €/m² | ≈ 3,2 % |
*Loyer annuel ÷ prix demandé, avant charges, frais et fiscalité. Ordre de grandeur seulement : les annonces de location surreprésentent les petites surfaces, plus chères au m².
À Luxembourg-Ville, les loyers les plus élevés se trouvent à Gasperich-Cloche d'Or (41,77 €/m²), les plus bas à Dommeldange (30,51 €/m²).
Dans le Sud, les loyers progressent fortement sur un an : +13,8 % à Differdange, +15,2 % à Dudelange.
Conseil Promovillas : pour un investisseur, le Sud offre aujourd'hui le meilleur couple rendement / ticket d'entrée. Pour un bailleur à Luxembourg-Ville, la demande reste forte mais le rendement est plafonné par le prix d'achat.
4. Ce que les chiffres ne disent pas — notre analyse terrain
Les statistiques montrent un marché qui se stabilise. Sur le terrain, nous observons surtout un marché qui trie.
Les biens existants correctement estimés se vendent dans des délais normaux. Ceux qui restent calés sur les prix de 2021-2022 s'enlisent, puis se vendent sous le prix qu'ils auraient obtenu avec une bonne estimation de départ.
Dans le neuf, les promoteurs ajustent leurs prix ou leurs conditions : c'est le moment de négocier.
Côté location, la tension s'accroît. Pour un propriétaire bailleur, cela se traduit par plus de candidats par bien — et donc par l'importance d'une sélection rigoureuse des dossiers.
Le paquet gouvernemental « Booster fir de Wunnengsbau », annoncé le 16 juillet, vise à relancer la construction et l'investissement locatif ; ses effets ne sont pas encore visibles dans les données. Comme le résume Julien Licheron, la crise conjoncturelle s'atténue, mais la crise structurelle du logement demeure.
Conclusion
Six mois après notre analyse du T1, le marché luxembourgeois avance à plusieurs vitesses : l'existant s'est stabilisé, le neuf poursuit sa correction, les loyers accélèrent partout. Et les écarts entre régions comme entre types de biens n'ont jamais été aussi marqués.
Une moyenne nationale ne suffit plus pour fixer un prix. Il faut raisonner par commune, par type de bien et par segment — c'est ce que Promovillas fait pour ses clients depuis plus de 30 ans.
Vous avez un projet de vente, d'achat, de location ou d'investissement ? Contactez-nous pour une estimation confidentielle et personnalisée.
Sources : Observatoire de l'Habitat et STATEC, Le Logement en chiffres n°20 (septembre 2026) et pages « Prix de vente » et « Prix de location » (mises à jour le 24/09/2026) · atHome.lu, T3 2026 (publié le 1er octobre 2026) · Immotop.lu, T3 2026 (publié le 9 octobre 2026) et cotations régionales et communales (août-septembre 2026)